• <bdo id="ywyaa"><center id="ywyaa"></center></bdo>
  • <xmp id="ywyaa">
    加載中 ...
    首頁 > 新聞 > 滾動 > 正文

    專訪夏磊:市場出清還會繼續,行業整合會加劇

    中國財經界·www.6fenxiang.com 2022-04-26 18:02:46本文提供方:網友投稿原文來源:

    2021 年,上半年樓市火熱,下半年市場急速轉冷。讓人印象深刻的是,不少房地產企業出現了債務爆雷問題,引發了“現象級”討論。2022 年房地產市場將呈現什么樣的趨勢?《中

    2021 年,上半年樓市火熱,下半年市場急速轉冷。讓人印象深刻的是,不少房地產企業出現了債務爆雷問題,引發了“現象級”討論。2022 年房地產市場將呈現什么樣的趨勢?《中國房地產金融》日前專訪了國海證券研究所聯席所長、政策 & 地產首席政策分析師夏磊。

    在夏磊看來,房企危機應對過程,實際上是以恢復現金流為導向,逐步恢復品牌和信用的過程;“并購貸”實際上是立足于以推動行業整合的方式來化解房地產行業風險;首提“促進房地產良性循環”,可見在經濟面臨新的增長壓力之時,房地產應該托底,但不作為刺激經濟的手段。

    一、房企債務暴雷與樓市的基本面

    《中國房地產金融》:2021年,不少房地產企業出現了債務爆雷問題,引發了“現象級”討論。您如何看這樣的現象?能否簡單歸納總結一下過去一年的中國房地產市場?

    夏磊 :房企債務爆雷有如下影響:一是影響銷售。目前的期房預售制度,讓購房人擔心爛尾,風險意識提升,買房觀望,2021年8月以來,銷售疲態已現。

    二是影響融資。金融機構風險偏好升高,發債成本提升、額度減少、貸款投放減少,信用緊縮,尤其是對民營房企。銷售惡化、信用緊縮會加速房企現金流的惡化。

    三是影響開竣工、投資和上下游。銷售難度加大,融資成本上升,房企將更加重視現金流情況,會謹慎拿地和降低新開工,減少投資支出。更嚴重的是,房企形成大量上下游的應付票據,會顯著加大上下游企業的經營壓力,甚至倒閉無法開工。

    四是影響行業格局。民營房企現金流壓力下,拿地更謹慎,利好國企。

    五是影響行業規則。民營房企債務危機改變金融機構對行業的認知,行業授信整體收縮,且更傾向于國資房企;項目爛尾將動搖商品房預售制度和行業監管規則。

    危機應對過程,實際上是以恢復現金流為導向,逐步恢復品牌和信用的過程。具體來說,有三種途徑恢復現金流:一是出售項目。優先轉讓項目股權和非必要產業投資,快速帶來大規模的現金流入,同時實現債務剝離。二是降價促銷,以利潤換現金流。如華夏幸福出讓維信諾控股權、轉讓環京項目和廣東十數個舊改項目;泰禾向世茂大批量轉讓項目公司股權。三是出售資產。必要時須通過轉讓核心資產股權,引入戰投,恢復現金流。

    過去的一年可以概括為:上半年樓市火熱,下半年市場急速轉冷。銷售端,上半年銷售額累計達9.3萬億元,同比增長38.9%,而三季度銷售額相較二季度下滑了23.3%;投資端,上半年房地產開發投資完成額達7.2萬億元,同比增長15.0%,而三季度投資額相較二季度下滑了9.4%;融資段,上半年房地產開發到位資金為10.3萬億元,同比增長23.5%,而三季度資金相較二季度下滑了12.3%。

    二、“并購貸”立足于推動行業整合化解風險

    《中國房地產金融》: 銀保監會新聞發言人在2021年12月3日稱,現階段將“重點滿足首套房、改善型住房按揭需求,合理發放房地產開發貸、并購貸”。監管層首度提及“并購貸”。隨后12月15日開始央行降準0.5個百分點。提出“并購貸”釋放了什么樣的政策信息?房地產業未來會出現怎么樣的變化?

    夏磊 :“并購貸”實際上是立足于以推動行業整合的方式來化解房地產行業風險。未來的房地產政策區分房企和項目,項目層面保交樓,促進工程繼續、農民工發工資。房企的流動性問題,通過和金融機構、債券持有人談展期獲得喘息,市場目前的出清還會繼續。并購貸可支持房企將困難房企的項目盤活,有利于出清風險企業、控制風險蔓延。

    未來行業整合會呈加劇之勢,具體方向還是企業主體市場化抉擇,以前高杠桿經營、目前陷入流動性危機、資產質量較優的企業會被重組。大浪淘沙始見真金,整合出清后活下來的優秀房企會行穩致遠。

    三、如何理解“合理的住房需求”及“良性循環”?

    《中國房地產金融》: 中共中央政治局于2021年12月6日召開會議,會議強調,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。保障性住房的建設對房地產投資能起到什么作用?如何理解“合理的住房需求”及“良性循環”?

    夏磊 :先談第一個問題。保障性住房租賃主要面向人口凈流入、房價偏高的大城市。根據各大城市保障性租賃住房規劃預計2022年將建設200萬套左右,按每套建面70平方米、1800元 / 平方米的建安成本計算,預估拉動投資為 2520億元。我們預計2022年房地產投資為14.8萬億元,則保障性租賃住房拉動房地產投資的1.7%。

    再談第二個問題。商品房市場,本次只提出滿足“合理住房需求”,給未來政策留下空間,但節奏和力度仍保持謹慎。改善需求是否“合理”?在不同城市,在不同時期,可能有不同定義。滿足剛需之后還有改善,只要是以自住為目的、不是惡意炒作房價都有可能視作是合理的住房需求。需求端的刺激,由地方政府適度調整,支持首套、改善,鼓勵合理住房消費。

    首提“促進房地產良性循環”,可見在經濟面臨新的增長壓力之時,房地產應該托底,但不作為刺激經濟的手段。房地產行業產業鏈長,確保“良性循環”意義重大。良性循環的關鍵是盡快恢復企業平穩銷售,保證正?;乜?。一是加快對于風險企業、風險項目的處置,確保項目平穩交付;二是維護購房者信心,確保合理的按揭需求被滿足;三是防止金融機構擠兌誤傷健康房企,確保房企合理的資金需求得到滿足。

    四、中國房地產市場正在進入“新央企時代”?

    《中國房地產金融》: 據報道,國企正在成為各地土拍的“主力軍”。申港證券發布于2021年11月28日的研報,在無錫成交的 20 宗土地中,城投公司拿地17宗,房企拿地僅3宗;在南京成交的31宗涉宅供地中,近九成地塊為國企摘牌,其中城投公司摘牌18宗;在蘇州21宗供地中,11宗為城投公司獲得,國企及城投公司合計拿地19宗。這些數據是否意味著中國房地產市場正在進入“新央企時代”?

    夏磊 :行業競爭格局出現新變化,民企加不了杠桿,上不了規模。

    投資端,民營房企拿地減少。目前民營房企普遍現金流壓力較大,投資拿地比以往更加謹慎。從兩次集中供地結果來看,高能級城市國企拿地占比明顯提升,如成都市國企拿地占比從第一次集中供地時的45%上升至第二次的77%,天津市則由35%上升至75%。

    銷售端,大房企債務危機影響購房者信心。民營房企品牌信任度降低、國資房企品牌信任度提升。中海、保利、金茂、新城、萬科等國資房企2021年10月銷售額同比均有不同幅度上升,其中中海、金茂、保利同比上升明顯,而恒大、陽光城、世茂集團等民營房企累計銷售額不升反降,恒大受債務危機影響,銷售額同比下降116.2%。

    融資端,民營房企信用收縮影響規模擴張。在地產融資受限的大環境下,民營房企由于債務違約風險更高,更難從金融市場獲得資金,融資難度加大,融資成本增加,規模擴張受到制約。

    五、房地產稅的節奏、影響及試點城市選擇

    《中國房地產金融》: 房地產稅試點與改革已經按下了“快車鍵”,您對房地產稅怎么看?

    夏磊 :節奏及影響層面,房地產稅征收是大方向,根據稅收法定原則,具體實施路徑上,要經過全國人大授權國務院組織開展、國務院下達試點城市名單和實施方案、試點城市制定實施細則、試點正式實施 4 個程序。國務院根據市場環境等因素確定試點啟動時間;試點期限為 5 年,至少 5年之后,在總結試點城市經驗的基礎上,制定《房地產稅法》,形成成熟的稅收實施方案,并在全國實施推廣;國務院制定試點實施方案,會對稅基、稅率劃定區間范圍,具體由地方自行選擇。房地產稅短期影響預期,對預期的影響又取決于征收力度。當前市場對房地產稅如驚弓之鳥,實際方案出臺也許會緩解焦慮。

    試點城市選擇上,會重點考慮五方面。過去 2 年房價上漲快;土地出讓收入對地方財政貢獻相對較??;人口流入的發達城市,工薪階層多,納稅意識強;評估基礎好;城市有標簽,如:“中國特色社會主義先行示范區”、“共同富裕示范區”、“自由貿易港”等。

    六、房地產減碳對房企經營會有多大影響?

    《中國房地產金融》: 房地產領域減碳已迫在眉睫,住建部已頒布全文強制標準《建筑節能與可再生能源利用通用規范》,今年4月1日起實施,節能減排方面,大概是居住建筑節能要提升30%,公共建設要提升20%。同時要求所有建筑都要進行碳排放量的計算。您認為,對房企來說,挑戰是什么?機遇是什么?

    夏磊 :碳達峰、碳中和是我國長期的戰略目標,房地產領域減碳是一個重要的方面。短期看,對于房企會有一些挑戰,主要在于對招標采購、成本控制、工程管理的新探索,需要積累一些經驗,但房企本質上是個資源整合機構,會有專業的技術公司來做這些事,因此不會對其經營造成太大影響。長期看,更有利于住房產品的轉型升級乃至整個行業行穩致遠。

    本文來源:責任編輯:李雷

    本文僅代表作者個人觀點,與本網站立場無關。如若轉載,請 戳這里 聯系我們!

    本網站轉載信息目的在于傳遞更多信息。請讀者僅作參考,投資有風險,入市須謹慎!

    如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。郵箱:info@qbjrxs.com!

    {"error":401,"message":"site error"}http://www.6fenxiang.com/news/2022/0426/94197.html
    久久天天躁狠狠躁夜夜网站,狼群视频在线观看免费完整版动漫,玛雅视频精品
  • <bdo id="ywyaa"><center id="ywyaa"></center></bdo>
  • <xmp id="ywyaa">