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    第二批公募REITs大受追捧:險資入局,擴容在即?

    中國財經界·www.6fenxiang.com 2022-04-15 14:02:44本文提供方:網友投稿原文來源:

    “經過前期戰略配售、網下發售后,第二批公募 REITs 今天面向公眾投資者發售,場面非?;鸨?,也是超 出我們的預期。”來自公募 REITs 銷售渠道方的人士日前對《中國房

    “經過前期戰略配售、網下發售后,第二批公募 REITs 今天面向公眾投資者發售,場面非?;鸨?,也是超 出我們的預期。”來自公募 REITs 銷售渠道方的人士日前對《中國房地產金融》表示。

    11 月 29 日,是第二批公募基礎設施投資基金 (REITs) 啟動公眾投資者發行的首日,散戶投資者的熱情點燃了這個冬日。來自銷售渠道的反饋,建信中關村產業園 REIT、華夏越秀高速公路 REIT,認購金額已超過預定募集規模,其中建信中關村產業園 REIT認購資金超過 90 億元,華夏越秀高速REIT 的認購資金超過 30 億元。

    從認 購 倍 數 來 看, 兩 只 REITs受投資者追捧程度遠超首批。公募REITs 緣何受追捧,是否可持續?公募 REITs 下一步將如何發展?

    公募REITs示范效應

    去年 4 月,市場呼聲已久的公募REITs 終于啟動試點。對于原始權益人進一步盤活存量資產、填補當前金融產品空白、拓寬社會資本投資渠道,具有重大的示范意義,是資本市場服務國家戰略和實體經濟發展的重要舉措。

    基礎設施公募 REITs,是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產,通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目,由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目,并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。首批試點范圍包括收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理等主流基礎設施類型,主要在京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等重點區域。

    2021 年 5 月 18 日,來自滬深證券交易所的首批 9 單公募 REITs 獲得中國證監會準予注冊批復,這 9 只公募 REITs 中上交所有 5 只,分別為普洛斯(508056.SH)、東吳蘇園(508027.SH)、 張 江 REIT(508000.SH)、浙 江 杭 徽(508001.SH)、 首 創 水 務(508006.SH); 深 交 所 有 4 只, 分別為首鋼綠能(180801.SZ)、蛇口產園(180101.SZ)、 廣 州 廣 河(180201.SZ)和鹽港 REIT(180301.SZ)。

    從首批公募 REITs 發售認購市場來看,甫一開始公募 REITs 便成為機構投資者認可的標的。從機構參與情況來看,銀行理財子公司、私募基金、保險資管等機構參與熱情較高,最終認購價格和數量都超出預期,比預期火爆。首批 REITs 中張江光大 REIT、浙滬杭甬 REIT、東吳蘇園 REIT、普洛斯 REIT、鹽港 REIT、首創水務 REIT最終網下有效報價認購倍數分別為8.85 倍、4.86 倍、3.61 倍、5.85 倍、8.47倍、8.35 倍,首鋼綠能、博時蛇口產園 REIT 認購倍數高達 11.13 倍、15.13 倍。

    6 月 21 日, 首 批 REITs 正 式 上市。自首秀以來,這 9 只 REITs 中除了廣州廣河外,另外 8 只 REITs 表現均有上漲,截止到 11 月 29 日,這 8只 REITs 漲幅均超過 10%,其中富國首創、中航首鋼綠能表現亮麗漲幅分別為 27.76%、27.06%。

    由于公募 REITs 將稀缺性優質資產上市提供了穩定的收益來源,具有底層資產強制分紅的特性,同時這一類 REITs 還具有來自二級市場交易的流動性溢價,場內交易的折溢價為投資者提供的低買高賣時帶來的差價收益,對投資者而言具有較強的吸引力。

    目前已有 3 只 REITs 公告首次分紅,中航首鋼綠能 REIT 采用現金分紅方式,分紅方案為 5.1541 元 /10 份基金份額,股息率 3.85%;中金普洛斯REIT 采用現金分紅方式,分紅方案為0.5220 元 /10 份基金份額,并免收分紅手續費,股息率 1.34%;博時招商蛇口產業園 REIT 采取現金分紅方式,本次分紅比例為 90%,按照本次分紅比例計算的應分配金額為 2468.97 萬元,分紅方案為每 10 份基金份額分紅0.2740 元。

    “第一批 REITs 認購火爆,而且上市以來市場價格漲得也特別好。”中國 REITs 聯盟秘書長、睿信投資董事長王剛接受《中國房地產金融》采訪時表示,首批公募 REITs 的示范效應為第二批 REITs 大受機構追捧奠定了人氣基礎。

    第二批公募REITs大受追捧

    有了第一批公募 REITs 試水在前,第二批公募 REITs 市場翹首以待。

    第二批迎來了 4 只 REITs 申報,分別是華夏中國交建高速公路 REIT、國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT、建信中關村產業園 REIT、華夏越秀高速公路 REIT。最后“四進二”,建信中關村產業園 REIT(508099.SH)與華夏越秀高速公路REIT(180202.SZ)率先獲得證監會上市發行批文,成為第二批公募 REITs。

    公開資料顯示,建信中關村產業園 REIT,底層資產是包括中關村軟件園在內的互聯網創新中心 5 號樓、協同中心 4 號樓和孵化加速器 3 棟物業,兼具地理位置、租戶質量和參與方三方優勢。截至 2021 年 6 月末,3棟標的物業資產出租率分別達 90%、100%、99%,租金收入表現良好。標的資產承租企業集中于軟件與服務業、金融科技等,租金收入表現良好。

    華夏越秀高速公路 REIT 的基礎設施項目是漢孝高速,由漢孝高速公路主線路和機場北連接線組成,也是福銀高速 (G70) 的重要組成部分,同時連通京港澳高速 (G4) 和滬蓉高速(G42),是武漢西北方向放射性通道,毗鄰武漢天河國際機場。其盈利模式是以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主。

    募資公告顯示,建信中關村產業園 REIT 共計發行 9 億份,戰略配售 6.3億份,網下發售 1.88 億份,公眾認購份額為 0.82 億份;價格為 3.200 元 / 份,預計募集資金總額 28.80 億元。華夏越秀高速公路 REIT 共計發行 3 億份,其中,戰略配售 2.1 億份,網下發售 0.63億份,公眾可以認購 0.27 億份;發售價格為 7.100 元 / 份,預計募集資金總額 21.30 億元。

    “四單中少了兩單,所以這一次就更少了。”王剛介紹,資金多了但是被投的項目更少,這種較少的上市REITs 數量與巨大的市場認購需求之間,更加凸顯了稀缺性,也更為容易推升第二批認購熱情高漲。

    一般來講,公募 REITs 的發行由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。11 月 19 日開始,進行網下投資者詢價,從 11 月 23 日公布的詢價結果來看,第二批公募REITs 網下機構認購數量超出預期,兩只產品平均有效認購倍數均超過 50倍,認購熱情十分高漲。

    公告顯示,華夏越秀高速 REIT共收到 42 家網下投資者管理的 98 個配售對象的詢價報價信息,剔除無效報價后,其余 40 家網下投資者管理的95 個配售對象全部符合《詢價公告》規定的網下投資者的條件,報價區間為 6.512 元 / 份 -7.499 元 / 份,擬認購數量總和為 278410 萬份,為初始網下發售份額數量的 44.19 倍。

    建信中關村產業園 REIT 共收到 55 家網下投資者管理的 112 個配售對象的詢價報價信息,剔除無效報價后,53 家網下投資者管理的 110 個配售對象符合《詢價公告》 規定的網下投資者的條件,報價區間為 2.851 元 /份 -3.350 元 / 份,擬認購份額數量總和為 106.18 億份,為初始網下發售份額數量的 56.35 倍。

    網下認購相比首批,凸顯投資者對第二批的高度關注。與首批產業園REITs 中的博時蛇口產園 REIT(網下發售 15.3 倍)、華安張江光大 REIT(網下發售 10.07 倍)比較,建信中關村產業園 REIT 高達 56.35 倍的認購倍數堪稱公募 REITs 發行“奇觀”。

    11 月 29 日 至 30 日, 第 二 批REITs 開始對公眾投資者正式發售,再現“一日售罄”的壯觀場面。兩只公募 REITs 留給公眾投資者發售的初始基金份額并不多,分別為 0.8075 億份和 0.27 億份,均不足發售份額總數比例的 10%。在為期兩天的募集周期里,兩只公募 REITs 公告提前一天宣布募集結束,建信中關村產業園 REIT、華夏越秀高速 REIT 公眾投資者獲配率只有 2.58%、2.74% 左右。

    一位公募基金經理告訴《中國房地產金融》,第二批除了 REITs 數量少之外,類似新股的“打新效應”,在首批公募 REITs 賺錢效應帶動下,延續了 REITs 持續的火爆,這也顯現了投資者對 REITs 投資價值的認可。

    公募REITs擴容在即?

    目前試點 REITs 的底層資產,主要集中在高速公路、產業園區、倉儲物流、生態環保、垃圾處理等方向。但是,根據今年 7 月發改委下發的“958號文”要求,基礎設施 REITs 涵蓋的范圍不僅僅限于上述幾類。

    “958 號文”新增補了清潔能源、保障性租賃住房、自然文化遺產、旅游基礎設施以及新基建等領域推出更具創新特色的基礎設施 REITs 品類。“將符合條件的項目分類納入全國基礎設施 REITs 試點項目庫,做到應入盡入”,意味著公募 REITs 即將全面鋪開。

    從投資者層面來說,監管層也在推動各類長線資金等機構投資者參與投資公募 REITs。因此,這也要求公募 REITs“池子”的數量和類別要豐富和多元起來。

    11 月 17 日,銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,從機構資質要求、投資標的條件、風險管理流程、投資主動管理、監督管理要求五方面進一步細化險資投資公募REITs 要求。

    由于保險資金具有期限長、規模大、來源穩定等特性,與基礎設施項目融資需求天然契合?;A設施基金以基礎設施項目作為底層資產,項目運營周期較長,強制派息分紅,能夠較好匹配保險資金長期配置需求,為保險資金參與基礎設施建設提供了新的投資工具。

    觀察第二批試點 REITs 的戰略配售投資者名單,建信中關村 REIT 吸引了國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險、中信保誠人壽保險、太平財產保險、中信證券、新華人壽保險等。華夏越秀高速 REIT 吸引了中國保險投資基金、中信證券、中國銀河證券以及多只資管產品和私募基金。這無疑回應了公募 REITs 正在獲得更多元機構投資者的垂青。

    保險資金的進入,預示著 REITs下一步將迎來加速發展期。不過,據王剛介紹,REITs目前還處在試點階段,下一步期待推進 REITs 發行正?;?,這樣才能夠契合機構的需求。

    對標美國 REITs 市場,持續擴募和資產置入才是資產管理大發展的前景所在,一方面盤活存量資產,更好地服務國家戰略和實體經濟發展;另一方面能夠加速形成成熟的金融產品,為投資者提供更多的選擇。

    本文來源:責任編輯:李雷

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