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    最糟糕的時刻已經過去!2022年是房地產修復年,2023年是起飛年

    中國財經界·www.6fenxiang.com 2022-03-22 13:02:29本文提供方:網友投稿原文來源:

    誰也沒預料,2022年第一周A股漲幅居前的板塊竟是房地產!據萬得數據,開年第一周房地產板塊指數報3522.02,周漲幅+4.5%,位居行業漲幅首位,強于滬深300指數和創業板指數。房地產行業高

    誰也沒預料,2022年第一周A股漲幅居前的板塊竟是房地產!據萬得數據,開年第一周房地產板塊指數報3522.02,周漲幅+4.5%,位居行業漲幅首位,強于滬深300指數和創業板指數。

    房地產行業高度依賴政策和需求修復,一旦房地產政策出現邊際改善,A股地產板塊會反應劇烈。業內人士稱,地產板塊本次漲幅的主要動因,一是預期2022年調控有望繼續糾偏,未來仍有降息空間;二是資金有避險需求,低迷的地產板塊更具性價比。

    更有樂觀券商分析師認為,隨著深陷債務危機民營房企加速出清,2022年中下半年地產板塊基本面將出現拐點,應關注頭部房企和產業鏈的投資機遇,尤其盈利與融資能力強的國資房企。

    分歧一直都在。地產拐點是真的到來?還只是熱錢短期騷動?實際上,目前基金并沒有把地產作為建倉主流賽道,主要顧慮是政策和需求約束,及市場波動大。

    無疑,地產板塊最糟糕的時刻已經過去!業內預計,2022年是地產修復年,2023年是起飛年。中信證券報告稱,目前地產信用風險加速外溢的情況結束了,房地產市場的經營主體行為穩住了,消費者信心有恢復跡象,境內債券市場也適當放開

    歷史如何演繹

    歷史一直在重復,只是表現形式不同罷了。譬如房地產行業,是如何走出下行周期的?

    以史為鑒,發現在每輪周期中刺激點都不同,手段各異,但結果房價大漲,地產進入牛市。2008-2009年因外部金融危機沖擊帶來經濟下行,房地產市場流動性不足,于是減稅、首付放水、啟動4萬億投資等寬松政策向市場注入流動性。2014-2015年,房企無序擴張導致庫存壓力迅速上升,及地方債務危機疊加,于是降準、降息加棚改、政策端放松限購限貸、需求端調控去庫存。

    從歷史經驗看,地產擺脫下行周期,都是通過政府制定寬松政策如貨幣政策,啟動市場。

    但本輪地產下行周期與往不同。需求下滑,是因為政府相信中國經濟非常有定力。于是2017年開始政府貫徹“房住不炒”調控大方向,逐步加碼“去杠桿、兩道紅線、三穩”等,隨著信貸收緊、銷售下滑,2021年房企投資下滑,部分高杠桿民營房企,暴露流動性危機,頻發債務違約如美元債等,如恒大、華夏幸福、新力控股、陽光100、佳兆業等,迄今疲于應付到期債務。

    行業預計,房地產的金融屬性,為預防流動性危機波及金融機構,到2022年,政策端有望糾偏,持續邊際改善,并著力定向寬松,重點解決危機房企的保交樓,及需求端在非熱點城市的邊際放松。

    政策邊際改善、仍有降息空間

    房產調控邊際改善,政府一直在做。

    2021年12月上旬,中央政治局會議與中央經濟工作會議相繼召開,對2022年房地產行業給出清晰定調。兩大會議對房地產的主基調都是房地產依然是支柱產業,要促進良性循環和健康發展。

    中央政治局會議上,把房地產表述為定調作用:房地產是支柱產業,住房更是居民的消費。中央經濟工作會議上,則表述為:支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

    此舉預示著,要對前期政策過緊導致銷售下滑和部分民營房企債務危機進行糾偏。中信證券分析稱,盡管2022年政府穩定房地產的決心不變,但政策大概率會邊際改善。

    東方證券研報稱,在不發生系統性風險的底線以及穩增長的壓力下,預期2022年可能醞釀更大力度的政策利好。

    另一方面,2021年底2022年初,央行全面降準降息,動作迅速。2021年12月6日,央行全面降準,釋放長期資金達1.2萬億。2022年1月20日,中國人民銀行公布,1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.6%,分別較上一期下調10個和5個基點。

    對央行下調LPR的原因,業內分析,逆周期政策,有助緩解需求下滑和預期轉弱等壓力,也有利于地產穩預期和穩定信貸需求。受此消息影響,地產板塊及相關產業鏈股票大漲。

    實際上,2022年1月18日國新辦新聞發布會上,央行就稱“把貨幣政策工具箱開得再大一些”。根據歷史規律,貨幣政策寬松周期內會多次降準、降息,及此前降息幅度有限,后續仍有很大的降息空間。

    從宏觀層面看,如“十四五”期間,經濟增速破“5”壓力較大時,央行仍有降息的可能。從地產板塊看,若需求下滑壓力加大、地產信用風險持續升溫或2022年二季度企業利潤同比轉負,業內預測,央行在2022年再次降息的概率將大大增加。

    中信證券分析稱,預計后續還有1至2次降息的可能,時點可能在2022年3月或6月;本次降息10個基點后,預計未來1至2個月內市場將進入貨幣政策總量寬松的真空期,且更多的結構性貨幣政策、財政政策、產業政策等將逐步發力寬松。

    市場上亦有不同觀點。東北證券宏觀團隊稱,“我們需厘清,在全球流動性收緊浪潮下,我們看到的大概率只是一個短期的寬松。實際上,在2020年疫情出現后,貨幣政策寬松力度從時間和幅度看也均不及以往。中國央行整體會珍惜貨幣正?;目臻g。”

    關注頭部房企和產業鏈:估值修復

    2022年上半年是房企到期債務的高峰期,房企的信用風險將逐漸暴露,房企在2022年的全面盈利能力必將受到影響。

    據歷史經驗,對地產板塊,A股市場比港股更注重其政策面變化。目前階段已無法從基本面去解讀地產板塊。業內認為,地產板塊的信用恢復,比盈利恢復更加重要。信用意味著融資能力,是房企脫困的根本。

    盡管需求恢復和房企信用風險釋放,仍需一段時間。但在政策支持下,銷售與融資回暖,危機房企逐步出清。業內認為,優秀的頭部房企,仍然具備估值上行的可能,尤其具備盈利能力、融資能力強的頭部房企。它們將受益于并購和再融資定向寬松,而行業格局優化、穩預期、穩增長的局面下,頭部房企也可能成為某些資金的偏好。

    東方證券研報稱,“在市場銷售和信用環境的雙重壓力下,行業出清可能加速,預計并購重組帶來的超額收益或超出市場預期,繼續看好財務安全的頭部房企的估值修復。”

    平安證券稱,看好2022年地產板塊整體表現,維持“強于大市”評級,建議精選個股,配置短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的龍頭房企。

    另一方面,產業鏈可能更早于開發企業復蘇。中信證券分析稱,產業鏈公司可能是這輪復蘇的主要受益者,比如細分領域景氣度高、產品和服務競爭力強的公司,如交易服務類、消費建材、玻璃、水泥、物業管理、家居行業。

    但目前,業內分歧比較大。東方證券亦認為,“年初新房二手房銷售都有所回落,行業弱復蘇,并不穩固。一季度是全年銷售的淡季和債務到期的高峰期,市場下行慣性仍在。”

    中信建投房地產首席竺勁則稱,“房地產板塊,當前整個地產處于商業模式和財務模型重構的過程,目前分歧比較大。”據了解,短期內,還沒聽說有知名公募基金把房地產作為主流賽道,主要是政策和需求約束,市場波動也比較大。

    困局未破、風險仍在

    需要警惕的是,地產板塊,目前仍面臨著“銷售不振+房企流動性”的雙重問題。一方面,短期內在工程款兌付和債券到期高峰的雙重壓力下,房企仍存在債務違約風險。另一方面,大多數房企資金成本上行,房價下行,盈利能力有進一步下降的風險。最后,還可能存在政策不及預期的可能。

    政策回暖和信心恢復存在時滯,地產板塊短期內仍然面臨陣痛。投資、銷售存在壓力和挑戰。平安證券預計,2022年全國銷售面積同比降低9.5%,投資同比降低2.6%。

    尤其資金到位,對房企自救至關重要。2021年9月以來中央多次提及保持房地產信貸有序投放,維護房地產市場健康發展,但2021年10月僅個人按揭貸款單月增速反彈至1%,國內貸款同比降幅進一步擴大至27%,房企整體到位資金同比下降9%??梢?,政策見效仍需較長一段時間。

    如果2022年春季,市場無法如期復蘇,銷售將進一步承壓。業內警告,當前情況下地產板塊投資,仍有較大的不確定性風險。

    長期邏輯已根本改變:重構商業模式

    曾經,地產行業經歷幾十年的快速發展,成為國內經濟增長的重要支柱。但此過程中形成的“高杠桿、高周轉”粗放模式,暴露了很多問題和風險,高速增長已不可持續。因此,“房住不炒”、“三道紅線”、“兩道紅線”等成為政府調控主基調。“三道紅線”限制房企融資規模;“房貸集中度”設置銀行涉房貸款占比上限;“供地兩集中”要求22個試點城市分批次集中出讓土地。上述調控措施,考驗著對房企現金流,加上銷售下滑,房企很快缺血,陷入流動性危機。

    危機房企的目前處境,似乎陷入了“銷售下滑-資金趨緊-投資收縮/債務違約-評級下調-金融惜貸-購房預期悲觀-銷售進一步下滑”的負循環困局。困局根源恰恰在于“高杠桿、高周轉”模式不再適用,市場參與主體信心缺失。但短期內,模式轉變與優化尚需時日,尚看不清方向。這恰恰改寫了房地產行業的競爭格局。

    平安證券研報分析,在地產信用分層的大背景下,危機房企將逐步出清,市場逐漸向央企、地方國企和融資能力強的頭部民營房企聚攏。這些頭部企業將在融資、拿地受益,將率先走出困局并進一步擴大優勢,行業格局將有望重塑。

    原因在于,信用風險暴露,部分房企評級下降,融資困難,將被動收縮投資,甚至債務違約。而地方國企及優質民企,在融資分化的格局下,更加受益。2021年第一、二批土拍,基本是國企、城投參與競拍,穩定土地市場,而民營企業受損最厲害,紛紛收縮戰略。另一方面,民企在經營壓力下,不惜轉讓開發股權,甚至退出市場。這進一步推動了行業洗牌。數據顯示,2021Q4國內房地產行業收并購已逐步放量。

    對于未來房企的發展模式,用業內說法,就是實現地產行業正循環。中信建投房地產首席竺勁介紹,“正循環,即不靠杠桿,靠需求、靠開發運營。地產行業調控核心是房住不炒,有真實的住房需求。正向循環,把泡沫擠掉,讓房企擁有合理的利潤率,個人能買得起房子,而房企靠資本金滾動。這就是商業和財務模型的重構。”

    地產市場,也將不再以規模論英雄。無節制追求規模,必然帶來金融風險。實際上,目前去杠桿、三道紅線、三穩,正向循環,都是希望房企不要以規模論英雄。目前融資好的企業,都是運營能力比較好。地產行業,也將從原來高周轉或開發時代,進入運營時代。能把資產盤活、持有樓宇,進入運營和資產管理的時代。誰利潤率高、能給股東回報、運營好、對融資能力提高、對購房人能創造美好生活的環境的、有社會責任的商業模式,才是未來的主流發展模式。

    “地產板塊,值得關注的未來兩種發展模式:有運營與輕資產管理模式,綜合性的生態圈的開發商,是未來行業的新的趨勢。”竺勁稱。

    2022年是地產的修復年,2023年是起飛年,業內稱,這是未來兩年地產發展的可能趨勢。修復是全方位的,政策端、估值端、參與主體都有積極變化。

    一方面是二級市場的估值修復;另一方面是政策邊際放松,兩次降準、降息,行業政策在糾偏;對爆雷企業接管政策、企業自身反思和自救,都在積極推進。部分企業通過股權轉讓、出售資產、加強融資及提前回購等方式自救。

    似乎,地產行業正進入一個新生階段。

    本文來源:責任編輯:李雷

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