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    房地產稅的核心:制定公平、公正的稅制

    中國財經界·www.6fenxiang.com 2022-03-04 17:05:32本文提供方:網友投稿原文來源:

    2021年10月15日,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在《求是》發表了《扎實推動共同富?!返奈恼?。文章強調,要合理調節過高收入,完善個人所得稅制度,規范資本性所得

    2021年10月15日,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在《求是》發表了《扎實推動共同富?!返奈恼?。文章強調,要合理調節過高收入,完善個人所得稅制度,規范資本性所得管理;要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作??倳浀奈恼掳l表表明,房地產稅終于要推出了。10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定:授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

    從歷史及全球的經驗來看,凡是以市場經濟制度運行的房地產市場,無論其初始條件如何,征收房地產稅本來就是一個簡單的常識,根本上就不需要過多討論的問題(比如經濟最落后的津巴布韋都在征收房地產稅),但對中國來說,房地產稅立法的困難則是無可復加。1998年住房制度改革之后,住房基本走了市場化之路。中國房地產發展近20年,中國成了全球最大商品房市場。對房地產稅的研究,2003年相關的政府政策咨詢部門就寫了征收房地產稅的研究報告,也提交給了政府。之后,征收房地產稅的問題年年在討論和研究,但政府決策部門則一直沒有把此提到議事日程。直到2011年才在上海、重慶試點推行房產稅,2013年醞釀房地產稅立法,2017年將房地產稅列入5年立法規劃,直到最近,習近平總書記在《扎實推動共同富?!肺恼轮?,把征收房地產稅與共同富裕聯系,這才有當前人大“授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作”,中國終于要推出房地產稅了??梢?,推進房地產稅改革遇到的阻力有多大。

    那么征收房地產稅的阻力在哪里?首先,房地產稅改革作為重大的經濟制度改革,觸及重大利益關系調整。特別是近20年來,房地產是最為重要的一種社會財富分配機制。國內許多人在短期內快速富裕,很大程度都是以房地產短期內聚集社會財富有關。據瑞銀測算2020年中國家庭住房存量的總值達170萬億元,占居民財富總額的50%以上。如果房地產稅率為1%,征收房地產稅就可達到1.7萬億元(這里只是假定,沒有扣除免稅部分),但是2019年個人所得稅只有10388億元,房地產稅(主要房地產交易稅及房地產交易所得稅)也只有2988億元。所以,房地產稅改革肯定涉及到巨大的利益關系調整,要進行房地產稅改革也一定會遇到來自各個方面的阻力。其次,既然房地產是近20年來最為重要社會財富分配機制,既然住房占居民家庭財富總額比重在50%以上,那么,要實現共同富裕,房地產稅同樣是最為重要的收入分配調整機制?,F在的情況是,個人工資收入幾千元都要征收個人所得稅,但有些人持有幾百萬元,甚至幾千萬元住房財富則不用征稅,這就是財富分配不公,不通過房地產稅的調節,是無法實現中國社會的共同富裕。

    那么,征收房地產稅會不會影響房價調整,會不會讓過高的房價下行,由此引發中國經濟發展模式重大轉變?可以說,由于中國房地產市場的特殊初始條件,比如商品房市場的市場化,而房地產要素市場的非市場化,在這種制度安排路徑相依下,各城市的房價基本上保持在“只漲不跌”的態勢。房價只漲不跌,會刺激投資炒作者運用各種金融杠桿,涌入市場。1998年中國的住房銷售額為2513億元,到2020年的17萬多億元,增加68倍。而且房地產業及相關產業對GDP直接與間接貢獻達25%以上??梢灶A見,房地產稅改革短期或導致房價承壓。

    而隨之而來的,還有土地財政問題及國內商業銀行的信貸風險問題。僅就商業銀行信貸風險而言,瑞銀估計2020年國內銀行業對房地產行業的整體信貸敞口(包括直接和間接、表內和表外)可能為100萬億元左右,相當于銀行業總資產的30%;而個人按揭貸款達到近40萬億元。在這種情況下,房地產市場任何政策變化都可能沖擊商業銀行。

    從上述角度來看,盡管人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,征收房地產稅終于要落地,但可能遇到的問題,及推行難度同樣不可低估。首先,人大決議認為,“積極穩妥”推進房地產稅立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩、健康發展。也就是說,房地產稅改革的目的是引導住房合理消費,及集約型使用土地資源,或重點放在“只住不炒”房地產定位上,即征收住房持有環節稅收,增加過多住房持有者的投資成本,減少地產投機炒作持有更多的住房。

    就房地產稅的基本內涵來說,還需進一步拓寬。房地產稅作為一個稅種,歷史比較悠久,是大多數國家普遍采用的稅種,房地產稅的作用主要就是調節收入分配,起到社會公平作用,同時籌集財政收入,用來滿足政府能夠提供公共服務的需求。也就是說,征收房地產稅的兩個基點,一個是通過征收房地產稅來調控社會收入分配關系,另一個是通過征收房地產稅來為政府財政籌集資金。

    對于第一個基點,是與習近平總書記在《扎實推動共同富?!分兴鶑娬{的內涵一致。所以,人大的決議要求引導住房的合理消費,基本上看到當前中國房地產市場財富分配不公的嚴峻性,希望以和緩的方式向調節社會收入分配涵義過渡。

    對于第二個基點,即為政府財政籌集資金,尤其是為地方政府財政籌集資金,人大的決議中沒有表達這個要求。一般來說,房地產稅是屬于地方稅,歸屬于地方政府,是地方政府籌集財政資金的主要來源。過去20年來,房地產和土地相關收入是地方政府主要收入來源,并以此推動地方基建投資及經濟增長。2020年地方政府土地出讓金收入為8.4萬億元,房地產和土地相關稅收收入為2.4萬億元,兩者合計占地方政府預算收入總額30%以上。按照瑞銀測算2020年中國家庭的住房存量的總值為170萬億元,如果房地產稅率為1%,征收房地產稅也只是1.7萬億元,而這與地方政府土地出讓金相比,不到20%。也就是說,只要土地財政還在,一些城市在房地產稅改革進程中就會采取較為和緩的方式。

    還有,房地產稅的共性是,對所有的工商業住房和個人住房,都會按照它的評估值來征稅。對此,人大決議的要求是明確的,如試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅納稅人。但是,對稅收減免范圍、稅基、稅率估計還得由地方政府根據本地情況制定相關細則。如果是這樣,地方政府制定房地產稅的實施細則基本上會采取寬松的基調。再就是,開征房地產稅需要一定的基礎條件,一是詳實的不動產登記資料;二是用科學的方法對房地產進行低成本估價;三是政府的稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及與其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優惠對象確立等,只有在這些方面有了條件,房地產稅的開征才能有效地進行,才能公平公正,并達到開征房地產稅所要達到的目標。這就是人大決議要求試點花5年時間穩妥推進的原因,但也要在試點基礎上統一立法。以上海及重慶以往試點的經驗,新增試點城市是否能夠總結出好的經驗,尚需拭目以待。

    因為,房地產稅改革作為一次重大利益關系調整,對市場影響與沖擊肯定會出現。對于影響有多大,最大難點就在于是如何制定一種公平、公正的房地產稅,以此來達到實現居住正義、遏制房地產泡沫、調整社會財富分配不公、保證政府提供更多更好的社會公共服務的目的。如果通過5年試點能夠達到這個目的,那么到時每一個人都能夠各得其所。

    本文來源:責任編輯:李雷

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