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    第三輪集中供地大起底:央企、國企向左,民企向右

    中國財經界·www.6fenxiang.com 2022-01-19 12:02:04本文提供方:網友投稿原文來源:

    2021 年 2 月,自然資源部發布22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策,這是土地供給的重大變革,對市場影響深遠。“兩集中”是指,集中發布出讓公告,原則上

    2021 年 2 月,自然資源部發布22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策,這是土地供給的重大變革,對市場影響深遠。

    “兩集中”是指,集中發布出讓公告,原則上每年不超過 3 次;集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應該連續集中完成拍賣活動。實施“兩集中”供地政策的有 22 個城市,包括北上廣深 4 個一線城市,及南京、蘇州、杭州、廈門、福州等 18 個二線城市。

    從 2021 年的“兩集中”實施節奏和效果來看,首批集中供地出現恐慌式搶地并導致房企競相推高成交價后,監管層及時出臺了二手房指導價新政,此后各個地方政府陸續就土拍規則方面設置門檻要求,第二批集中供地集體“遇冷”。

    第三批集中供地土拍陸續結束。相較于首批集中供地的火熱,第二批集中供地底價成交、終止出讓、流拍等“遇冷”現象后,第三批集中供地經歷政策調整后出現回暖跡象。

    值得一提的是,2021 年供地政策細則的變化成為市場風向決定的因素之一,第二批集中供地之后,土地供給政策明顯變得寬松了很多。中指研究院土地事業部負責人張凱接受《中國房地產金融》采訪時表示,從拍地主體看,各個城市政策最大的共性是門檻降低。各地通過各種方式降低門檻,包括但不限于保證金比例下調、取消競自持、減少捆綁配建、回爐地塊降低總價、提高新房限價或取消限價等。整體來看,市場表現相較第二批略有升溫,但是與首批拍地相比市場熱度仍在下降。

    第三批集中供地陸續出爐

    第三批集中供地已陸續出爐。據《中國房地產金融》不完全統計,從效果看,重點城市的市場整體還是比較平穩,無論是土地成交數量還是成交金額,都高于第二批集中供地,土地市場略有升溫。

    不過從溢價和流拍來看,出現了新的變化。張凱表示,22 個集中供地城市的溢價地塊占比在三輪之間環比持續走低,第一輪超 54% 地塊溢價成交,第二輪 18% 地塊溢價成交,這反映出土拍熱度在持續下降。但是第三批流拍地塊占比相較于第二輪卻顯著下降,第二批為 33%,第三批截至發稿時僅 18%。

    從各地情況來看,杭州第三批土拍 35 宗地塊全部成交,24 宗封頂搖號,封頂率 69%,整體溢價率 7%。2021 年全年集中供地共成交 2196 億元,三批集中供地分別為 1178 億元、257.46 億元、712.9 億元。第三批市場熱度較第二批明顯上升,成交溢價率增加了 2 個百分點。

    從封頂宗數占比來看,本輪集中供地共有 24 宗地塊溢價封頂進入搖號階段,封頂宗數占比 71%,已接近2021 年上半年土拍市場水平。其中,主城區有 17 宗地塊封頂轉搖號,占比約 90%,外圍區域 7 宗地塊封頂,占比亦近半,整體熱度較上輪集中供地有明顯回暖。

    上海第三批次集中供地 27 宗地塊均出讓完畢,共成交 469.19 億元。上海第三批集中供地整體走勢平穩,三輪供地平均溢價率均在 3%~5% 之間,本輪集中供地無土地流拍。上海三批集中供地共成交 78 宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地),建筑面積約 948 萬平方米,成交總金額達到 1725 億元,供應量與前年持平。若統計集中供地前上海已成交的含宅地塊,則 2021 年全年含宅地塊成交建面超過 1100 萬平方米,同比增加21%。

    廣州市第三批住宅用地于 2021年12月2日掛牌出讓,本次供地共出讓土地 17 宗,成交 13 宗,流拍 4宗。三批集中供地全部結束,出讓住宅用地面積 709.05 公頃,建筑面積1764.62 萬平方米。與前兩次相比,廣州第三批集中供地熱度有所回落,溢價率不及前兩次 11.5%、0.8%,溢價率為零。

    武漢第三批集中供地,共出讓土地 46 宗,較前兩輪的 60 宗、51 宗略有縮減。成交土地總面積約 279.26 萬平方米,規劃建筑總面積約 740.99 萬平方米,成交總金額約 502.52 億元。武漢首批供地總體溢價率為 11.7%,第二批、第三批總體溢價率為零。

    南京第三批集中土地拍賣,46宗地塊底價成交,1宗地塊流拍,另有5宗地塊因報價“觸頂”轉入搖號環節,總成交價約325億元。成交的45宗地塊中,35宗宅地底價成交,5宗宅地觸及政府限價需搖號產生競得人。此外,與南京第三批初始公布 61幅拍地相比,中間因故取消了 15 塊,可以看出出讓土地的謹慎。

    “兩集中”背后的政策“搖擺”

    自然資源部實施“兩集中”,意圖是在堅持“房住不炒”總基調下,從土地端發力,真正減少哄搶,促進各地土地交易市場平穩,本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”。

    但是去年“兩集中”的實施效果和政策變化可謂是“冰火兩重天”,政策的搖擺和打補丁成為去年土拍市場一大看點。

    首批供地出現溢價走高的局面,22 城共成交涉宅地 850 宗,成交建面 10794 萬平方米,成交金額 10552億元。北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都熱度居高不下。

    重慶、廈門成交樓面價較 2020年全年分別上漲 85% 和 71%,其中廈門首批成交的 5 宗土地中 3 宗競價達到上限價格;杭州 41 宗地塊以競自持成交,占總土地出讓的 72%,最高自持比例達 40%;南京 36 宗地塊觸頂成交,有地塊經過 158 輪報價。由于延續競拍、價高者得、多個馬甲競拍等模式,首批集中供地未達到穩地價、穩預期效果,土拍規則將迎來大調整。

    2021 年 7 月 22 日,住建部表示要加強房地產金融管控,完善房地產企業“三線四檔”融資管理規則,著力建立房地聯動機制,推廣北京市集中供地做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。

    同期,自然資源部對土地出讓規則進行了細化,指出第二批集中供地的宅地出讓要對以下四個方面做出要求:第一,參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質;第二,建立有效的購地審查制度,加強對房地產企業購地資金的來源審查;第三,單宗地溢價率不得超過 15%,絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率,否則將嚴肅公開處理,嚴控城市樓面地價新高;第四,在達到地價或溢價率上限的時候,不得以競配建等方式增加實際地價,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。

    為此,天津、福州、蘇州、青島、杭州、濟南、沈陽、成都、南京等地,延期第二批集中供地,并對第二批次集中供地競拍規則進行修改。

    南京實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式,將溢價率限定在 15% 以內,房企拿地后 6 個月內住宅不得上市等;福州要求土地溢價率下調至 15% 及以下,地塊全部采取“限地價、搖號”方式出讓;杭州提升房企報名門檻,競買單位需足額繳納 20% 競買保證金后方可參與競買,溢價率上限由 30% 調整為20%,其中“競品質”試點地塊溢價率上限為 10%,出讓地塊達到上限價格后,由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”;合肥由此前的“價高者得 + 最高限價時轉競配建租賃住房 + 搖號”,改為“價高者得 + 競裝配率 + 搖號”和“價高者得 + 投報高品質住宅建設方案 + 搖號”。

    在實施上述政策背景下,第二批集中供地逆轉首批火熱景象,拿地溢價率大幅降低,流拍地塊增多,出現明顯降溫。沈陽和合肥兩座省會城市的第二次集中供地,半數地塊提前“流拍”。房企債務承壓,拿地意愿降低。

    上述政策的大調整,在第二批集中供地結束后,很快迎來政策新一輪放松,廣州、杭州、南京等 11 個重點城市三輪土拍規則進一步調整,土地出讓政策呈“調整 - 適應 - 再調整”。而在調整細則上,主要調整了對拍地房企資質要求、降低保證金、取消自持和提高住宅限價等。降低參拍房企的資質要求。典型如南京,房企資質由二級及以上調整為三級及以上,并取消了不得聯合報名競買、不得合作開發、嚴格限制股權轉讓等約束要求。降低保證金、土地款首付比例。典型如蘇州,保證金比例由此前的30%~50% 統一下調至 30%,土地款首付比例則由 60% 下調至 50%。取消競自持。如成都降低配建要求,重慶則降低自持租賃比例,深圳、成都和廈門更是全面取消競自持。

    提高住宅限價。成都多宗回爐地塊的商品住宅限價適度抬升,漲幅在 3%-17% 不等。福州土拍溢價成交時,出讓價款每增加 1%,銷售指導價的上浮比例由 0.1% 提高至 0.3%,最高上浮比例由 1.5% 提高至 4.5%。廣州市南沙、黃埔兩區出讓地塊更是取消“限房價”要求。

    “政策端 2021 年集中供地受政策發布時間影響較大,三輪供地分別集中在 5 月、9 月和 12 月,一定程度上產生了階段性的大量資金需求,特別是第一輪供地之后在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下,行業資金端明顯承壓。”張凱對《中國房地產金融》表示,隨著各城市土拍政策逐步規范,預計 2022 年各城市的土拍時間將相對分散,能夠有效緩解市場波動。

    張凱還認為,當前市場仍未見底,房企受制于 2000 多億元規模的海外債在 2022年到期的影響,行業資金壓力緩解有限,2022 年的市場熱度波動亦將弱于 2021年。 預計2022年集中供地較 2021年更加平穩。

    央企、地方國企成為拿地主力

    由于第二批土拍政策的調整,房地產金融審慎管理政策的推進,民營房企“降杠桿、降負債、?,F金流”,從第二批開始,拿地主體出現分化,財務穩健、債務率更低的央企、國企成為拿地的主力。

    “2021 年土拍市場,比較大分野是來自國企、央企的逆勢而上。民營企業有債務考核與盈利要求,在資金成本和保證金方面都比較難和他們競爭。”一位民企房地產投拓部門負責人告訴《中國房地產金融》,從角色切換來看,央企與國企也是托市的主力。

    張凱認為,央企和國企的資金優勢在當下行業資金緊缺、市場下行回款難的背景下更為明顯。受一小部分民營房企爆雷的影響,大部分民營房企現階段融資受限,而央企和國企仍然能夠以較低成本獲取融資,因此這種國企、央企和民營房企的分化態勢還將持續擴大。民營房企未來或將進一步下沉至弱能級城市,而一二線城市則將以央企、國企和少數穩健型的頭部民企為市場主體。

    “第三批集中拍地最大的特點是大量國企(特別是地方型國企)進場托底。”張凱表示,從數據上看,深圳、南京、無錫、蘇州等地的地方平臺公司拿地占比均超 70%,深圳該比值也將近 70%。

    例如北京拍地當中,央企華潤、金茂及北京地方國企京投、首開、京能相繼斬獲。從北京第三批出讓 13 宗地塊來看,京投聯合體為最大贏家,其以 175.3 億元包攬朝陽東壩 3 宗地塊;中國金茂以 11.68 億元摘得門頭溝永定鎮 0001、0003 等地塊;龍湖、京能聯合體以 20.8 億元斬獲朝陽區管莊地塊;首開、住總、旭輝、密云城投聯合體以 20.7 億元摘得密云水源路地塊。

    廣州本地國企踴躍。保利以總價97.25 億元摘得海珠、番禺、增城地塊,廣州本土的城投公司如南沙開發建設、白云城市建設、知識城投資集團、廣州城投和廣州地鐵分別斬獲 3宗、2 宗、2 宗、1 宗和 1 宗地塊。

    武漢第三批集中供地出現本地國資與民企拿地角逐的局面。第三批集中供地 46 宗地塊中,本土房企武漢經開投資、武漢文投集團、黃陂城建投資、葛洲壩集團、青山國資等國企逆勢而上,香港瑞安、南京維恒、貴州匯和等一批上市公司和民企參與拿地。

    長沙市場的局面也是大致相似,參與第三批拍地的主要是以央企、地方國企為主,民企參與度非常低,23宗地塊中民企參與拿地的僅有 4 宗。

    上海作為全國一線城市中最具看點和風向標的城市,土地出讓一直是房企必爭之地。2021 年以來,央企、國企拿地占比持續上升,三批集中拍地占比分別是 58%、65%、77%。

    從第三批拍地的結果來看,除了央企、本地城投主動外,外地國企也“廝殺”進來,成為上海土拍市場一大亮點。其中“上海國企 + 金茂聯合體”拿下康橋鎮橫沔老街地塊,這也是中國金茂首次試水上海城中村改造業務。招商蛇口與象嶼、江蘇海鴻組成的聯合體競得西虹橋地塊。上海本土房企大華集團以 19.48 億元拿下閔行華漕地塊。

    省外地方國企的出現,打破了央企與上海本土國企拿地的局面,安徽高速奪得朱家角地塊,陜西建工與大名城組成的聯合體斬獲臨港新片區一地塊,深圳國企深業集團摘得嘉定區安亭鎮一地塊,同處深圳的南山地產繼第二批合作拿地后再度出手。

    央企國企向左、民企向右,成為2021 年土拍市場的一大看點,民企拿地謹慎背后的原因與當下的大環境不無關系,融資收緊導致銀行放款、融資難度加大,債務壓力大,再加上“三道紅線”出臺,宏觀背景對房企發展模式和經營水平都提出了更高的挑戰。

    克而瑞研究表示,恒大、佳兆業等多家房企爆雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持審慎的態度,預計 2022年房企拿地仍將持較謹慎的態度。

    本文來源:責任編輯:李雷

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